En 2010, se pensaba que el precio de la vivienda había tocado fondo, nada más lejos de la realidad, ya que en este año, 2011, se ha comenzado con una caída del precio, lo cual ha llevado a una serie de discrepancias entre el Gobierno y el Banco de España.
En una estadística publicada por el Instituto Nacional de Estadística (INE), a fecha de 19/06/2011, se refleja un abaratamiento de la vivienda del 4.1% en el primer trimestre del año (comparado con el año anterior). Esta caída del precio se da justo en el momento en que existen reducciones por la compra de vivienda, lo cual ha llevado a la paralización de las ventas. Por otro lado también se ha debido al gran abaratamiento de las viviendas de segunda mano, las cuales han disminuido su precio en un 6.3%, frente al 1.9% de las viviendas nuevas.
Según el Banco de España en un informe anual que publico el 19/06/2011, se espera que la caída del precio de la vivienda alcance el 25% en términos reales en el 2012. Esto desde el 2007, fecha en la que el precio de la vivienda alcanzó su máximo.
El organismo supervisor basa esta previsión en el gran número de viviendas en venta que hay y en el aumento del coste de la financiación hipotecaria, la cual presionara a la baja el valor de los activos inmobiliarios.
Este desplome del precio de la vivienda sería similar al de la crisis inmobiliaria de la década de los 70.
Bien es cierto, que también la bajada del precio dependerá de las características de la vivienda, de su localización geográfica, de su antigüedad o de si es una vivienda de uso habitual o vacacional.
Por ejemplo en Madrid y en la vertiente mediterránea, el descenso del precio de la vivienda ha sido de cinco puntos porcentuales más que la media nacional.
Nos encontramos con el director general de servicios de estudios del Banco de España, José Luis Malo de Molina, y con el Ministro de Fomento José Blanco López, los cuales nos aseguran que el precio de la vivienda en España ha tocado fondo y que está en su fase final.
Aún así, con la caída tan considerable del precio de la vivienda, según el periódico británico “The Economist”, la vivienda en España sigue sobrevalorada en un 43.7%, siendo los únicos países que tienen los precios más inflados que España, Australia con un 56.4%, Hong Kong con un 53.7% y Francia con un 48%.
Este porcentaje nos indica que aunque la burbuja inmobiliaria estalló ya hace cinco años, los precios españoles aun no se han desinflado del todo, frente a los Estados Unidos o Japón que si lo han hecho.
La Comisión Europea a finales de 2010 aseguraba que los precios españoles estaban inflados en un 17% frente al 3% de la media de la zona euro.
Para el banco de inversión, el ratio Price-to-income, o lo que es lo igual, las veces que se incluye la renta de la unidad familiar en el importe de la vivienda en España, sugiere que los precios de España tendrían que caer para volver a su precio justo, cosa que por otro lado es muy difícil, ya que las personas que disponen de una vivienda para vender no están dispuestos a poner el inmueble en venta por un precio inferior al que ellos las adquirieron.
La dificultad de conseguir un préstamo hipotecario, junto a que los propietarios de viviendas no están dispuestos a ofrecer sus viviendas a un precio inferior del que lo adquirieron anteriormente, ha llevado a que España se encuentre con un stock de viviendas nuevas sin vender de 800.000 unidades al cierre de 2010, según los datos de Catalunya Caixa; lo que equivale a un 3.2% del total.
En un informe presentado por el director de la división inmobiliaria de Catalunya Caixa, Eduard Mendiluce, el director del informe Josep Oliver, el catedrático de economía aplicada de la Universidad Autonómica de Barcelona (UAB), y el director de estudios de la entidad de Catalunya Caixa, Xavier Segura, que trata sobre el sector inmobiliario de Cataluña y España, se pone de manifiesto que el 85% de las viviendas pendientes de vender se concentran en la costa mediterráneas, Madrid, Castilla-León y algunas zonas del norte de España.
Josep Oliver atribuye esta concentración de vivienda nueva sin vender al peso que está adquiriendo las viviendas de segunda mano.
Alicante, Almería, Murcia, Sevilla y Toledo se encuentran entre las provincias que tienen un mayor número de viviendas nuevas sin vender, mientras que Barcelona es de las que menos posee.
Oliver asegura que desde el 2015, no habrá stock de viviendas nuevas en la mayoría de provincias, incluso llegando a ser necesario, la generación de nuevas producciones en territorios como Madrid y Andalucía.
Por otro lado se ha reconocido que el exceso de construcción de vivienda se ha acabado y que el stock de viviendas no vendidas ha alcanzado techo.
El Banco de España publico que el volumen de obra en ejecución cayó un 17% en 2010, debido a una falta de demanda y por el gran excedente que aun era elevado.
Sin embargo señalo que la subida del IVA y la eliminación en 2011 de la deducción por compra de vivienda habitual, contribuyo a que en el 2010 aumentaran las compras de vivienda; esto fue así porque los compradores que tenían pensado comprar una vivienda no querían verse afectados por dichas medidas.
Aunque estas medidas, han hecho que la compra de vivienda en 2011 sea menor.
El director general de servicios de estudios del Banco de España dice que aun debemos esperar dos o tres años para volver a crecer de una forma saneada.
Con la falta de competitividad de España frente a otros países europeos y la imposibilidad de devaluar la moneda, el banco de España apuesta por una política de abaratamiento de los productos sobre los de la competencia.
Aunque en este último caso se encontraran con las dificultades que supondrán los propietarios de viviendas de España.
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